降低成本导致房价下降 征收不动产税弦外有音

　　不动产税(或称物业税)一直是房地产行业的敏感问题。最近，该问题的讨论开始升温。

　　最早提出不动产税的正式文件是2003年十六届三中全会的会议公报，

　　中共中央在《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中第一次明确提出：在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，相应地取消有关税收的改革方案。物业税的概念首次走进人们的视野。2005年11月底，在“2005中国财税论坛”上，国家税务总局局长谢旭人与财政部部长金人庆也提出，逐步出台物业税。

　　2006年伊始，国土资源部土地利用司副司长在一个研讨会上透露购买第二套住房将可能被征高额不动产税”的消息后，社会敏感神经再次被激活。

　　物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高，其功能是调节社会的财富分配，维护社会公平。

　　与一般消费品不同，住房是准公共产品。如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。因此，物业税的征收一般都有一个底线，主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则免征或少征。

　　在财政和税务部门看来，除了发挥税收的正常调节作用之外，开征物业税可以促进地方财源建设。随着税制改革的进行，虽然地方收入保持较快的增长，但是，中央财政收入的增长速度明显高于地方财政收入的增长速度，地方支配的财政收入可持续增长的能力已经明显不足，地方财源有不断下降的趋势，有些地方财政甚至日趋窘迫，赤字扩大，负债沉重。

　　近年来地方政府基础建设的资金主要来自于土地出让金，但是随着土地资源的不断减少，这方面的收入相应减少。调整地方征收结构、扩大税基，需要有新的财源是各个地方的需要。在国外，物业税是各级地方、特别是基层政府的主体税种。随着经济的发展，中国的税源正在发展、改变，突出的表现是个人收入不断增加，社会财富总量中的不动产形式、特别是房产在财富中的比重在上升，只依靠个人所得税调整分配是不够的。

　　征收不动产税会深刻改变我国房地产市场的格局，它不仅会影响到当前的房地产价格，而且会影响到房地产价格的形成机制。

　　首先，开征物业税最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到70%，建筑成本只占30%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。

　　其次，可以改变房地产市场的供给和需求结构。在没有征收不动产税的情况下，持有不动产是没有成本的(要支付资本成本，但该成本是隐性的成本)。如果征收不动产税的话，这些由于特殊的原因一直空置的房子就会流向二级市场或出租市场。房地产市场的供给和需求状况会有所改变。

　　最后，不动产税会改变我国房地产的价格形成机制。在目前的房地产税收体系下，地方政府倾向于操纵本地城市的房地产价格，使房地产的价格不断上涨。如果征收不动产税，地方政府就不会有操纵房地产价格的冲动，因为房地产价格的短期变化不能给地方政府带来任何好处。