一、案情介绍：
2010年，程某与某开发商签订了一份商品房买卖合同，合同约定，程某向该开发商购买位于北京市某小区的商品房一套（期房），在关于产权登记的约定一条中注明：出卖人应当在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。该合同为各格式合同。
合同签订后，双方均按照合同约定履行了各自的义务，开发商在规定的时间内向买方交付了房屋并在合同约定的期限内向产权登记部门提供了办理产权所必需的资料。与此同时，购房人向开发商出具授权委托书，授权开发商代为办理房屋产权登记，但未缴纳代办费用。十个月后，购房人未能拿到权属登记证书，于是以开发商违约为由，将其告上了法庭，请求法院判决开发商按照商品房买卖合同约定赔偿已付房款1%的违约金。一审判决认定开发商没有违约，驳回了购房人的请求。购房人不服，提起上诉，二审法院维持了一审判决。
二、涉及的主要法规：
1、《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
三、衡明律师案件评析：
购房人在购买商品房并办理产权登记的过程中，可能涉及到两个不同的法律关系，一是商品房买卖合同法律关系，另外就是委托他人代为办理产权登记的委托代理合同法律关系。按照以上法律规定，办理房产登记既是购房人的权利，又是购房人的义务，同时购房人完全可以选择自己办理或委托他人代为办理。就以上案例而言，就涉及到以上两个法律关系。 在商品房买卖合同中，开发商只要在法律规定的时间内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门备案，并向购房者做了明确提示，就已经完成了其在买卖合同中相关的主要义务，余下的就是为购房者办理产权登记提供协助。但这并不意味着开发商对购房者的产权登记有“包办”义务。如果开发商在法律规定或合同约定的时间内没有将应该由其提供的资料向房地产行政主管部门备案从而导致购房人不能在规定的时间内办理产权登记，换而言之，如果购房人在法律规定或合同约定的时间内到产权登记部门办理房产登记，而由于开发商的原因致使办理产权登记的条件还不具备时，就可以认定开发商就违约，购房人完全可以开发商违约为由向其主张权利，法院对以上案例的判决依据就在于此。
在此特别提醒广大购房者，在购买商品房后，为了便于自己行使对房产的占有、处分、租赁等各方面的权能，应积极主动地为所购房产办理产权转移登记，或者以与他人签订委托代理合同的方式由他人代办，只要在房屋买卖合同中开发商没有明确承诺由其办理买房人的产权登记，那么办理产权登记的义务主体就是买房人。
山东衡明律师事务所律师
杨春恒 于金勇 |
