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审判长、审判员：
山东衡明律师事务所接受本案被告的委托，指派本律师并征得被告的同意，作为其委托代理人。经过询问当事人和调查取证，本代理人对案件事实有了基本的了解,现根据事实和法律提出如下代理意见:
一、被告已经在合同签订当日依法交付房屋，履行了“将房屋交付给乙方”的合同义务，原告要求支付违约金5万元没有事实依据。
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
代理人认为，交钥匙事实上就代表了交付了房屋。被告是否在合同签订当日移交给原告，作为房屋转让的居间方和直接参与者，潍坊**房屋置换有限公司是最清楚的。从原告提交给贵院的潍坊市房屋转让合同以及补充合同可以看出，原告和被告之间的房屋转让是通过居间方潍坊**房屋置换有限公司完成的。潍坊**房屋置换有限公司参与了房屋转让合同的签订和履行的全部过程，其中在“补充合同”的交房方式条款中约定“签订正式转让合同当日，甲方向乙方交付房屋。（交房之日，受托方经纪人与甲乙双方共同到场交割物业）”。所以说，被告有没有在合同签订当日移交给原告，潍坊**房屋置换有限公司是最清楚的，根据2008年10月27日潍坊**房屋置换有限公司出具的证明可以看出，“买方王海于2008年8月20日签订房屋转让合同当日把房屋钥匙，门禁，猫眼已移交给买方刘金”。可以看出，被告是依据房屋转让合同适当地履行了自己的交房义务的。
2、被告事实上交付了房屋，从法律上来看，被告也依约完成了自己的交付义务。
被告和原告都委托了潍坊**房屋置换有限公司的工作人员办理“房屋产权的转移登记手续”，而潍坊**房屋置换有限公司早在2008年7月2日就收到了房屋产权证、契证、国有土地使用权证，从法律上被告已经完成了交付，原告也于2008年9月12日从潍坊**房屋置换有限公司那里领取了新办理的房屋产权证、契证、国有土地使用权证。也就是说，被告从法律上也完成了交付，原告所说的被告违约的事实根本就不存在。
二、原告提交的“交房协议”不能单独、直接证明被告没有按照合同履行交房的义务。
首先，如果是2008年9月2日签订此“交房协议”时才交付房屋钥匙，双方不可能不勾选交付的物件。因为从实际情况来看，当时并没有交付所有的物件，比如说牛奶箱钥匙、报箱钥匙。双方当时没有勾选的事实说明，双方要么对交付了哪些物品印象不是十分深刻（因为非现场交付），要么是双方对该协议的法律意义不十分了解，仅仅认为该协议就是双方交接完成的凭证，如此而已。
其次，该协议有前后矛盾的地方。比如“交付当日，卖方将关于此房屋的一切物件交付给买方”，实际上，据原告自称“至今都没有向原告移交报箱、牛奶箱钥匙及结清2007年物业管理费”。协议前后内容矛盾，最起码说明双方对协议的内容和法律意义缺乏清晰的认识。
第三，从逻辑上分析，既然双方在“补充合同”中约定2008年8月20日合同签订当日交付房屋，同时约定“在签订正式转让合同当日，甲方取款人民币（大写壹拾叁万柒仟元整）”。如果在2008年8月20日当天没有交付钥匙，原告怎么可能会把首付款支付给被告？作为专业机构的居间方潍坊**房屋置换有限公司怎么会允许把首付款支付给被告？
第四，该“交房协议”是房产公司打印出来的，从内容来看，其实是双方“表明此房屋已交接完成”的凭证，是事后补充的，没有勾选，也很不规范。由于协议签订的日期是2008年9月2日，买卖双方对该协议的法律意义不是十分清楚，把空白处的日期都写成了2008年9月2日。代理人认为，该协议的主要内容没有勾选，前后存在矛盾，而且被告有足够的证据予以反驳。所以代理人认为，该协议在形式上不完整，不能单独、直接证明房屋没有依约交付的事实。
从常理来看，被告也会在合同签订当日交付房屋的。因为根据房屋转让合同第六条“甲方未按本合同约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付之第二天起至实际交付之日止，月利息按1%计算”。被告在签订合同时就有在当日交付房屋的意思，也有这样的现实条件，才会签订这样的条款。否则，如果被告没有依照“补充合同”的约定“受托方经纪人与甲乙双方共同到场交割物业”的想法，或者说如果被告没有随身带房屋钥匙等交付房屋必须的物品，被告是不会签订这样的条款的，因为这就意味着一经签订合同，自己就会因为没有带必要的交接物品，没有交割物业的必要条件而违约，被告作为一个正常的人是不可能这样做的。合理的解释就是，被告当日已经随身携带了钥匙、猫眼等交接必要的物品，随时准备办理物业交割手续了。
三、被告已经在2007年5月29日交纳了2007年的物业费。
根据浙江天阳物业管理有限公司棕榈湾城管理处2008年11月3日出具的物业费缴纳证明“原业主王海的07年度物业管理费（全年891.20元），在2007年5月29日以转账形式，向潍坊天阳物业管理有限公司缴纳完毕”。原告要求判令被告结清2007年物业管理费的要求没有任何事实依据。
被告推断原告起诉的真正原因是由于房价下跌，心里不平衡。被告能够理解原告的心情，但是投资本来就是有风险的，但因此引起不必要的纠纷是不明智的，也不会得到法院的支持。
审判长、审判员：以上代理意见请采纳。谢谢！
此致
潍坊市潍县人民法院
代理人：潍坊衡明律师事务所
律师 杨春恒
二OO八年十一月十三日 |
