商品房买卖中开发商逾期交房的违约金如何确定？

案情简介：2010年8月26日，周某同潍坊某置业公司签订了商品房预售合同，约定该置业公司在2010年12月31日前将竣工验收合格的商品房交付给买方。在合同中约定了违约责任的承担方式。双方关于逾期交付违约责任做了如下约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向买受人支付总房款0.05%的违约金；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人承担违约责任，按总房款的0.05%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，每逾期一天出卖人向买受人支付总房款0.05%违约金。后因置业公司逾期交房，周某等业主向法院起诉，要求该置业公司承担逾期交房的违约责任。
    承办过程:我所律师接受被告某置业公司的委托以后，对案件进行了分析，针对原告的诉讼请求提出了自己的观点：
    首先，对原告要求的违约金承担的日期提出异议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”被告在2011年4月25日向原告交付房屋钥匙，原告同意接收并由原告占有、使用，原告已经对该房屋进行了装修并居住至今，应认定为双方对该房屋的交付行为已经履行完毕，所以违约金的计算日期应该从合同约定的交房之日2010年12月31日起计算至原告接收房屋之日即2011年4月25日止。虽然该房屋在2011年4月25日仍未通过验收，但是，被告接收房屋并占有房屋，视为房屋的交付使用。
    其次，认为虽然和他约定了违约金的计算方式和比例，但原告要求的违约金数额过高，高于其实际损失，被告要求降低违约金数额。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第29条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础••••••当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然双方对违约金有明确的约定，但是约定的违约金过高，应该原告的实际损失来计算被告应该承担的违约金数额。本案中，若按照双方合同约定每逾期一天，向买受人支付总房款0.05%的违约金计算的话，违约金明显高于实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第16条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”第17条第2款规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
    我所律师认为，即使被告逾期交房，也应当以该房屋的市场租金标准作为确定原告实际损失的依据，与原告的实际损失相比，双方约定的违约金数额过分高于房屋租金的损失。庭审中，律师代理被告向法院申请对该地段同类、同面积、同楼层的商品房出租租金进行了评估确定，法院采纳了律师提出的按照租金价格计算违约金和实际损失的建议。

审判结果：法院认为原告实际领取商品房钥匙的时间视为房屋交付时间，原告无权要求被告承担交房以后的违约金。关于违约金的计算，法院采纳了我所律师的观点，认为应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，应当按照租金价格计算实际损失。本案通过我所律师的代理和辩论，为开发商减少了巨额损失。

山东衡明律师事务所

杨春恒  王景新